RU / EN
Главная » Генеральный совет » Точки зрения » Как проектное финансирование скажется на развитии инноваций в стройках жилья

Как проектное финансирование скажется на развитии инноваций в стройках жилья 29 октября 2018

Николай Алексеенко, член генсовета «Деловой России», генеральный директор «Рейтингового агентства строительного комплекса»

Проектное финансирование на рынке жилищного строительства еще не стало повсеместным, но уже можно утверждать, что оно изменит рынок.

В Дом.рф обозначили, что средняя процентная ставка по проектному финансированию для девелоперов составит 5,5–6%. В среднем проект на 10 000-15 000 кв. м реализуется за 1,5–2 года, итоговая стоимость для девелопера будет находиться в районе 9–11% взамен, по сути, бесплатных денег дольщиков. И что важно – бесплатных вне зависимости от сроков. Получается, что впервые в отрасли появляется реальный стимул для повышения производительности в самом секторе, ведь довольно резкое повышение цен может привести к замедлению темпов продаж.

Вопрос повышения производительности труда в строительстве актуален не только для России, но и для всей мировой экономики. Так, за прошедшие 20 лет производительность труда в секторе растет в среднем по миру на 1% в год, в то время как в целом по мировой экономике данный показатель – 2,8%, а, к примеру, в секторе производства – 3,6%. В России ситуация складывается в последние 10 лет аналогичным образом: в среднем 0,7% прироста в год в строительной отрасли, 1,5% – по всей экономике и 2,3% в промышленности.

Есть общие для всех стран причины: в первую очередь это недостаточность инвестиций в технологическое перевооружение, R&D (Research & Development) и повышение квалификаций, также наблюдается и в целом присущий отрасли консерватизм в применении технологий. Мировые строительные холдинги ради повышения собственной эффективности уже начинают переосмысливать формат ведения бизнеса, его масштабируемости, потенциального применения интеллектуальных систем и в целом новых цифровых технологий.

В Европе и Северной Америке уже наметился тренд на постепенный переход от традиционного способа возведения объекта «на площадке» к масштабному производству «конструктивных предзаготовок», так называемой модульной системе (концепция manufacturing-inspired mass-production system). Это не панельное домостроение, модульная система – следующий этап индустриализации отрасли. Таким модулем может выступить, к примеру, комната не только с готовыми стенами, полом, оконными и дверными коробками, но и с декоративной отделкой внутренних помещений и даже частично предустановленными инженерными коммуникациями. Сама шаблонность касается исключительно конструктивных элементов здания, а подходы к внешнему виду фасада, облицовке и иным типам индивидуализации для каждого здания остаются уникальными. Это позволяет довольно сильно оптимизировать затраты (на 10–15%) и вдвое сократить сам процесс возведения здания.

Для отрасли критически важно пройти процесс цифровизации. Это включает в себя как повсеместное внедрение подходов BIM (Building Information Modeling) для проектирования, с последующим мониторингом и анализом, так и внедрение IOT (Internet of Things) для оперативной оценки эффективности применения материалов, технологий и механизмов, а также производительности самих рабочих. Получаемые данные на различных этапах реализации проекта и их анализ помогают успешно контролировать как затраты, так и сроки строительства. В практике уже предпринимаются попытки интеграции этих моделей с внутренними системами управления ресурсами, договорными отношениями и контрактами.

В свою очередь государство помимо ужесточения основного законодательства также должно создавать благоприятные условия для ведения бизнеса как такового. Оно может влиять на многие процессы, начиная от предпроектной деятельности, выделения земли и получения разрешения на строительство, заканчивая подключением к инженерным сетям.

В России пока между органами власти разных уровней, сетевыми организациями не работает межведомственное взаимодействие, отсутствует современный электронный документооборот. Это приводит к тому, что одни и те же документы предоставляются в различные органы где-то в электронном виде, где-то на бумаге. Некоторая цифровая стандартизация просто необходима отрасли.

В наиболее развитых с точки зрения цифровизации странах (к примеру, в Сингапуре) практически все этапы взаимодействия строительного бизнеса и власти уже переведены на цифру, от выбора земельного участка до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для этого власти кодифицировали и алгоритмизировали все своды правил, нормы и стандарты, создали цифровые модели местности и рельефа, а во многих случаях и 3D-модели населенных пунктов. В свою очередь застройщики создают все свои проекты в BIM, и это позволяет властям оценить сам проект в довольно короткие сроки.

Уже существующие в мировой практике подходы позволят российским застройщикам значительно повысить эффективность деятельности. Однако это требует в первую очередь наличия капитала для переформатирования бизнеса, а также и непосредственно волевого решения руководства. Суммарно в российском девелопменте объем нераспределенной прибыли находится на уровне 350 млрд руб., соответственно финансовая возможность для довольно крупной доли игроков на рынке все же существует. Оставшимся же предстоит выбор: либо отказаться от реализации одного из потенциальных проектов и направить освободившийся капитал в модернизацию, либо пытаться изыскать заемные средства.

Каждый девелопер должен в ближайшее время найти для себя ответ на вопрос: играть «в долгую» и включиться в уже идущую в мире гонку за повышение производительности и эффективности, или же ничего не менять, просто ограничившись повышением цен на жилье, но, вероятно, через несколько лет уйти с рынка, проиграв конкуренцию.

Ведомости

В Крыму показался рост строительства
Для поддержания тенденции девелоперам может не хватить банков
Ваше дело труба?
Наталья Беляева рассказывает об особенностях обращения с таким специфическим видов отходов, как отработанные трубы нефте- и газопроводов.
Валюте нужна свобода
Бизнес попросил премьера отменить уголовную ответственность за валютные нарушения
Сопредседатель «Деловой России» Борис Титов: статья об организации преступного сообщества может быть изменена в ближайшее время
По мнению бизнес-омбудсмена, ее не должны применять к обвиняемым по экономическим преступлениям
«Президент поставил задачу создать цивилизованный рынок, на котором не будет обманутых дольщиков»
Председатель Совета директоров «Корпорация Кошелев» Владимир Кошелев о новой строительной политике
Ущерб от санкций оценят на Ялтинском форуме
19 марта в Москве прошло заседание Программного комитета V Ялтинского международного экономического форума, в ходе которого была утверждена архитектура и программа юбилейного ЯМЭФ
Борьба с излишними проверками бизнеса привела к их росту в полтора раза
Ситуацию сможет исправить копирование зарубежного опыта
Партнёры