Платформа для обработки бизнес-запросов предпринимателей
RU / EN
Главная » Лица » Генеральный совет » Точки зрения » О честном застройщике замолвите слово…

О честном застройщике замолвите слово… 03 августа 2020

Елена Киселева о том, что делать, чтобы рядом с каждым новым домом хватало детских садов, школ, поликлиник, и кто на самом деле виноват в том, что их не хватает

Совсем недавно самой острой проблемой при строительстве жилья были обманутые дольщики. Застройщик возводит современный многоквартирный дом на собственные или привлеченные деньги. Федеральный закон №214-ФЗ и ранее не позволял ему использовать средства, полученные от участников долевого строительства, на иные цели. Теперь же строительные компании могут лишь после завершения строительства воспользоваться деньгами дольщиков, находящимися на эскроу-счетах в банках. Соответствующие поправки в закон об участии в долевом строительстве вступили в силу с 1 июля 2019 года.

Теперь, когда проблема обманутых дольщиков фактически сведена к нулю, основные претензии к компаниям сводятся к точечной застройке городских кварталов, отсутствию социальной инфраструктуры или ее перегруженности в местах нового строительства. При этом жителям невдомек, что, ругая застройщика, они обращаются не по адресу.

Строительство школ, детских садов, поликлиник и других социальных объектов определяется правилами землепользования и застройки, градостроительной документацией и проектом планировки территории, исходя из норм обеспеченности этими объектами будущих жителей. Эти нормы заложены в региональных и местных нормативах градостроительного проектирования.

В ст. 29.2 Градостроительного кодекса РФ указано, что региональные нормативы градостроительного проектирования могут устанавливать расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности населения объектами местного значения и максимально допустимой территориальной доступности таких объектов. Нормативы градостроительного проектирования поселения, городского округа устанавливают совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения поселения, городского округа.

Под этими местными объектами следует понимать те самые школы, садики, поликлиники, автодороги, автомобильные стоянки, инженерные сети, объекты благоустройства, парки, скверы, спортивные объекты и сооружения — словом, все то, что обеспечивает нормальную жизнедеятельность населения города.

Согласно Градостроительному кодексу планируемые для размещения объекты местного значения отображаются на картах, являющихся частью генерального плана города — основного нормативного документа территориального планирования. Генеральный план является основой для разработки правил землепользования и застройки населенного пункта, установления режимов использования земель в границах территориальных зон и предельных параметров застройки.

Абсолютно все регионы России утвердили свои региональные нормативы градостроительного проектирования. Не отстали от них и органы местного самоуправления. Ценность этих нормативных актов заключается в том, что в них устанавливается совокупность:

  • расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения конкретного города объектами благоустройства территории, иными объектами местного значения;
  • расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения города.

Тщательный анализ большинства из нормативов градостроительного проектирования показывает, что их совокупность — это вектор, направленный на формирование комфортной городской среды на всей территории России. Например, подавляющее большинство местных нормативов областных городов устанавливают, что объектами дошкольного образования должны быть обеспечены 85% численности детей дошкольного возраста, в том числе: 70% в дошкольных образовательных организациях общего типа; 3% в дошкольных образовательных организациях специализированного типа; 12% в дошкольных образовательных организациях оздоровительного типа. При этом максимально допустимый уровень территориальной доступности для школ составляет 300 метров, в районах малоэтажной застройки — 500 метров.

Но это на бумаге, а по факту школ в новостройках нет. Нет садов, поликлиник, дорог. В лучшем случае, они есть, но очень перегружены или малодоступны. Радость новоселов превращается в разочарование и недовольство, камни летят в огород застройщика, хотя он в данной ситуации не виноват.

Будучи собственником или арендатором земельного участка, предоставленного для строительства МКД, застройщик обязан строго выполнять установленные правилами землепользования и застройки, иными градостроительными документами и документацией предельные параметры строительства. На этом его обязанности заканчиваются.

Иное дело, когда строительство осуществляется комплексно, в порядке, установленном ст. 39.6 Градостроительного кодекса РФ. Здесь лицо, приобретшее право на застройку территории, обязано не только возвести МКД, но и построить предусмотренные соответствующим договором социальные объекты. Их состав и количество предусматриваются проектом планировки территории с учетом местных нормативов обеспеченности населения социальными объектами.

Но много ли территорий города запланировано местными властями под комплексную застройку и каковы условия приобретения права на заключение соответствующего договора? Почему в районах, особенно в старом центре, где старый фонд превратился в ветхий, и масса домов вошла в перечень аварийных, подлежащих сносу, не планируется комплексная застройка?

Безусловно, застройщики понимают, что спрос на квартиры в новых жилых микрорайонах вырастет, если будущим жильцам будет обеспечен современный уровень комфорта, где помимо детсадов, поликлиник и школ должны быть проложены дороги и благоустроена территория.

Возникает вполне логичный вопрос: откуда на это взять средства, ведь не каждый застройщик возьмется за свой собственный счет создавать эту инфраструктуру? По закону финансирование социальных объектов должно осуществляться за счет средств городского и федерального бюджетов. На деле показатели реализации соцобъектов за счет бюджетных средств значительно ниже показателей темпов жилищного строительства.

Получается, что данную инфраструктуру застройщик должен возводить за счет собственной прибыли, которая, по сведениям аналитиков в строительной сфере, уже который год сокращается. Если закладывать стоимость соцобъектов в конечную стоимость жилья, то это приведет к ее удорожанию, что также не является выходом, потому что платежеспособность населения ограничена, а ценообразование должно быть конкурентно.

Решать эту проблему нужно комплексно. Наряду с поставленной задачей о вводе в эксплуатацию жилой площади разумно поставить задачу о вводе ежегодно в эксплуатацию необходимых расчетных площадей поликлиник, детских садов, школ, спортивных объектов, развлекательных комплексов, автостоянок и прочих объектов для нормального проживания в микрорайоне.

Партнёры