RU / EN
Главная » Генеральный совет » Точки зрения » Останутся сильнейшие

Останутся сильнейшие 06 июля 2018

Член генерального совета «Деловой России», гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко — о будущем исходе девелоперов с рынка

В силу вступили поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Они ужесточают требования к девелоперам в период перехода от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков. Что это значит для рынка?

Изменения направлены на переформатирование ведения бизнеса в строительстве под европейские стандарты. Многие девелоперы уже смирились с неизбежной сменой правил и заранее начали перестраивать свою работу. Пересматриваются бизнес-процессы, корректируются финансовые и маркетинговые стратегии, по-другому начинают функционировать финансовые департаменты. Постепенно выстраивается диалог между застройщиками и банками, которого до недавнего времени практически не было.

Многие девелоперы отмечают, что в первую очередь им нужны снижающие уровень административных барьеров отлаженные механизмы и законодательная стабильность. Это критически важно: невозможно планировать деятельность, когда ты вчера работал по одному законодательству, сегодня — по второму, а завтра — по третьему. Сейчас они должны закладывать проекты, которые будут реализовываться в 2019-м, а некоторые — и в 2020–2021 годах, но пока непонятно, каким будет рынок к тому времени.

Если кто и готов к изменениям на рынке, так это крупные игроки и девелоперы элитной недвижимости. Эти компании уже имеют опыт проектного финансирования, определtнную кредитную историю, знают, в каком формате строится диалог с финансовыми институтами. Показательно, что с этого года ряд ведущих застройщиков недвижимости премиум-класса вышли на рынок стандартного жилья.

Отчётность лидирующих застройщиков свидетельствует о том, что они начинают накапливать у себя на счетах денежные средства. И судя по объtмам, этого хватит, чтобы пережить гипотетический форс-мажор. Больших рисков для них и для отрасли в целом я не вижу.

Другое дело, что достаточным опытом проектного финансирования сейчас в стране обладает лишь ряд банков, остальным же ещё предстоит нарастить соответствующие компетенции.

По нашим данным, на сегодня только две кредитные организации открыли программы, позволяющие осуществлять проектное финансирование застройщика с помощью эскроу-счетов. Специфика такого подхода зависит от наличия соответствующих ресурсов и особенно квалификаций. Сегодня в стране ими обладают Сбербанк и банк «Российский капитал» (100% акций принадлежит Дом.РФ). Первый — крупнейший банк, который уже имеет опыт проектного финансирования и кредитования застройщиков, второй — банк, входящий в структуру Единого института развития в жилищной сфере, на платформе которого аккумулируется колоссальный объём информации о жилищном рынке страны.

Не обойти стороной и разработку единых стандартов оценки застройщиков, их согласование с Центральным банком. Даже если допустить, что завтра банки первого эшелона начнут кредитовать всех застройщиков, то сразу же встают вопросы об объемах резервирования и об оценке качества кредитного портфеля каждой кредитной организации со стороны ЦБ. Согласно действующим правилам, займы застройщикам оцениваются по коэффициентам повышенного риска, а отсюда и стоимость кредитов, и высокие ставки резервирования. У отрасли довольно большая доля просроченной задолженности — 15-20%.

Говоря о переформатировании стиля ведения бизнеса в девелопменте в сторону европейских стандартов, стоит помнить, что нам необходимо увеличить вклад строительства в общий портфель кредитов в экономике. Сегодня российский показатель уступает европейскому в два раза — 7% против 14%.

Возможности крупных игроков банковского сектора в оценке застройщиков практически безграничны. Основной вопрос — как сформировать компетенции у финансовых организаций меньшего размера? Учитывая задачу комплексной оценки большого числа девелоперов и объектов, целесообразно рассмотреть внедрение единого подхода. Таковым, к примеру, может стать институт независимого рейтингования со стороны агентств, аккредитованных профильным министерством либо институтом развития.

Сегодня же основные проблемы ждут средних и малых застройщиков, особенно в регионах. У них нет солидной подушки ликвидности, а повышение стоимости квадратных метров в связи с ужесточением законодательства существенно скажется на спросе. В итоге продажи замедлятся, а свободных финансовых средств со временем станет меньше.

Рынок движется по пути еще большего укрупнения бизнеса путем слияний и поглощений. Всё идет к тому, что на горизонте 2–3 лет на нем останется порядка 1 тыс. крупных игроков. Однако при этом значительно повысится уровень квалификаций: останутся только сильнейшие.

Известия

Андрей Назаров: в послании президент сделает упор на нацпроектах
Перспективы регулирования обращения с отходами и поступления в атмосферу парниковых газов в рамках обеспечения экологической безопасности
Зарубежные рынки российских изыскателей не ждут
Российские изыскатели тяжело живут на Родине, но за рубеж выйти еще тяжелее
"Деловая Россия" предложила тестировать новые требования к бизнесу до их принятия
Глава объединения Алексей Репик назвал эту инициативу "регуляторным тест-драйвом"
Как решить проблему эквайринга без запретов
Законодательное ограничение банковских комиссий лишь переложит издержки на потребителей. Ситуация изменится, если банки почувствуют конкуренцию со стороны других платежных систем
"Деревянная ипотека" не заржавеет. Власти рассчитывают вывести частный домострой из серой зоны
Чиновники надеются возродить интерес россиян к частному домостроению
Росприроднадзор хочет повысить экологические штрафы для крупного бизнеса
Партнёры