RU / EN
Главная » Регионы » Северо-Западный ФО » Санкт-Петербург » Новости » Застройщики и дольщики ждут разъяснений по новому закону

Застройщики и дольщики ждут разъяснений по новому закону 10 августа 2018

Эксперты рынка недвижимости рассказали, какие изменения принесут с собой вступившие в силу поправки в 214-ФЗ.

Очередной пакет изменений (и, по мнению экспертного сообщества, не последний) вступил в силу 1 июля 2018 года. Поправки обсуждались и "обтесывались" год. По сути, они вводят тотальный контроль над застройщиком. Как уверяет государство, ради безопасности дольщиков. Однако и девелоперы, и банкиры обращают внимание, что в принятом документе остались несостыковки и пробелы. "МК" в Питере" совместно с порталом ttfinance.ru собрал экспертов рынка недвижимости за круглым столом, чтобы выяснить, чего всем нам ждать в ближайшее время.

Закон как спецоперация

До того, как поправки вступили в силу, петербургские девелоперы подготовили свой пакет дополнений и уточнений. Пытались соблюсти баланс между защитой дольщиков и интересами бизнеса.

 - Из всех наших идей лишь одна, самая очевидная, была принята, - сообщил генеральный директор СРО НП "Объединение строителей СПБ" Алексей БЕЛОУСОВ. - Это отказ от принципа "один застройщик - одно разрешение".

Как отметил эксперт, итоговый вариант документа стал сюрпризом для всех.

 - Да, благодаря тому, что застройщики активно доделывали проектные документации на свои объекты и получали разрешения на строительство, какой-то период - 2-4 года - мы будем работать по старым правилам. Но есть новинки, которые нам законодатель "подбросил" в последний момент, - говорит Алексей Белоусов. - Их никто не ждал, все прошло, как будто в режиме спецоперации. В частности, уже с 1 сентября застройщики должны открыть в аккредитованных ЦБ банках, а их 58, отдельные спецсчета на каждый объект. Банки будут контролировать проведений всех операций, связанных со строительством.

Именно последнее нововведение вызывает большие вопросы у игроков рынка. Так, в законодательстве прописано, что решение - одобрить проведение платежа или отказать - банк принимает в течение трех дней. А что дальше?

 - Должна быть инструкция Банка России: на каком основании возможен отказ в операции, сколько раз банк может завернуть платеж и так далее, - уверен Алексей Белоусов. - Если не будет четкой инструкции, мы столкнемся с большой проблемой неплатежей, кассовых разрывов, невыплатами подрядчикам и субподрядчикам. В конечном итоге это чревато банкротством мелких компаний и срывами сроков строительства.

Кроме того, новые правила игры на рынке недвижимости идут вразрез с уже сложившейся в городе ситуацией с соцобременением застройщика. Как правило, власти разрешали девелоперам строить дома с условием, что рядом строительная компания возведет детский садик, школу, бассейн, спортплощадку или поликлинику. Обновленный закон четко оговаривает - деньги, полученные на стройку объекта, должны тратиться исключительно на него (сюда же входят зарплаты сотрудников, реклама и необходимые административные расходы).

Но в то же время остаются легальные поборы в страховой фонд застройщиков. Последним предложением покидающего свой пост главы Минстроя Михаила Меня было увеличение этих поборов с 1,2 до 6,75 процентов. Надо ли объяснять, что эти траты в итоге лягут на плечи покупателей?

Бизнес жаждет уточнений

На сегодня ясно только то, что многое в новом законе неясно. Ощущение, что принимали его впопыхах, не проработав деталей. Но если государство готово решать проблемы по мере их поступления, бизнес хочет возможных сложностей избежать.

 - Новая редакция 214-ФЗ требует детального разъяснения всем участникам процесса. Периодически в Петербурге проводятся видеоконференции с Министерством строительства, на которых разъясняются новые поправки. До сих пор обсуждаются предложения от девелоперов и застройщиков по усовершенствованию этих нововведений, - сообщил председатель Санкт-Петербургского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Деловая Россия", генеральный директор ГК "Доверие", председатель комитета по жилой недвижимости НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" Дмитрий ПАНОВ. - В целом закон должен работать на реализацию пункта Указа Президента РФ № 204 от 07.05.2018: к 2024 году необходимо обеспечить увеличение объема жилищного строительства до 120 млн. квадратных метров в год. Технологически это возможно, но требует процедурных согласований с профильными ведомствами федеральных органов власти.

По мнению нашего гостя, чтобы поставленные задачи были выполнены, нужно добиться того, чтобы не падала покупательная способность населения, а ставки по проектному финансированию, наоборот, снизились до 5 процентов. Сейчас банки кредитуют застройщиков под 14-16 процентов годовых.

Под тотальным контролем

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана ДЕНИСОВА:

 - Новый закон принес еще одну проблему. Он устанавливает, сколько и по каким статьям застройщик вправе тратить. Но остается непонятно, как проводить, например, юридические услуги, платежи по рекламе. В соответствии с законом, эти статьи не должны превышать установленных пределов - 10 процентов от стоимости проекта. А банк будет данные застройщика принимать на веру или подвергать критической оценке? Да, застройщики прикидывают свои траты, но всегда есть риск выйти за рамки. И что будет тогда, непонятно. Такого контроля за девелоперами еще не было.

"Ждем осенней сессии"

Не менее тщательно изучают детали нового закона и банкиры. Вес ответственности, который упадет на их плечи, сложно переоценить. Сейчас их основная работа - короткое сопровождение застройщиков, которые придут открывать спецсчета, и разъяснение всем, что такое эскроу-счет. Последние станут обязательными, когда в продажу начнут выходить жилые объекты, разрешение на строительство которых получено с 1 января 2018 года.

 - Это совсем не простая работа, - говорит руководитель ипотечного кредитования банка "Санкт-Петербург" Екатерина СИНЕЛЬНИКОВА. - Мы регулярно встречаемся с застройщиками для обсуждения новых продуктов. И могу отметить, что нашим клиентам-застройщикам эскроу-счета не менее интересны, чем банковское сопровождение. Уже есть несколько девелоперов, которые планируют перейти на эскроу-счета по разрешениям на строительство, полученным от 1 июля 2017 года. Сейчас они взвешивают все за и против.

Несмотря на готовность банков разъяснять застройщикам схемы и процессы работы, сами банкиры надеются в дальнейшем получить четкие разъяснения от государства по принятому закону.

 - Мы ждем осенней сессии Госдумы, - резюмировала Екатерина Синельникова.

Серьезная дискуссия завязалась на круглом столе при обсуждении того, как банки будут взаимодействовать друг с другом.

 - Нам предстоит серьезная работа по выстраиванию взаимоотношений, - отметила территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "Открытие" Татьяна ХОБОТОВА. - В частности, нужно будет решать технические вопросы, когда проектное финансирование застройщика в одном банке, а ипотеку покупатель берет в другом. По новому закону эскроу-счет должен быть в том же банке, где обслуживается и счет строящегося жилого объекта. Но считаю, что в итоге финансовая система справится.

В ходе круглого стола эксперты сошлись во мнении, что постепено количество аккредитованных банков будет увеличиваться, все подводные камни будут найдены и система работы станет более обкатанной.

 - Перечень банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, постепенно расширяется, - говорит управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария БАТТАЛОВА. - Сейчас их уже более 50, но некоторые участники еще изучают законодательные изменения, разбираются, как работать в новых реалиях. Думаю, когда ситуация прояснится, участников будет больше. Что касается банковского сопровождения, то сейчас оно становится все более популярно среди корпоративных клиентов. Хочу отметить важный момент - компетентный банковский сотрудник, который обслуживает девелоперов, должен сегодня помимо прочего хорошо разбираться и в строительном рынке: начиная от ценообразования на квартиры и заканчивая взаимодействием застройщика с контрагентами и особенностями ведения документооборота.

КСТАТИ

Цены уже пошли в рост

Итоги первого полугодия на круглом столе озвучила руководитель Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга ТРОШЕВА.

По ее данным, за этот период цены на недвижимость выросли на 3-5 процента. Это отклик рынка на возрастающий спрос. Люди, слыша, что поправки увеличат себестоимость стройки, и, как следствие, "квадрата", решили не ждать роста цен.

В итоге за полгода в Петербурге и пригороде было реализовано 2,2 миллиона квадратных метров жилья (50 тысяч сделок). Это на 20 процентов больше, чем за тот же период 2017 года.

Еще одна сложившаяся тенденция - рост популярности жилья в городе. Сейчас на пригородные локации приходится всего 30 процентов предложения.

Источник

Теги:
Партнёры