Малоэтажная Россия. Комплексное развитие территорий разворачивается в сторону строительства частных домов

На Восточном экономическом форуме 2026 года комплексное развитие территорий (КРТ) стало одной из ключевых тем дискуссий. Проблема назрела: совокупный объем признанного в РФ аварийного жилого фонда превысил 23 млн кв. метров, в нем проживают более 1,3 млн граждан. В ДФО с 2019 года благодаря КРТ ликвидировано порядка 2,6 млн кв. метров непригодного жилья. О том, куда развиваются КРТ в масштабах страны, в интервью «Российской газете» рассказала член Экспертного совета Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, член Координационного совета «Деловой России» Елена Киселева.

– КРТ обсуждают уже пять лет. Что это на самом деле - локальный инструмент или масштабная реформа?

– Стратегическая задача профильного законодательства о КРТ - запуск системной "всероссийской реновации". Цель заключается в предоставлении субъектам РФ действенного механизма модернизации среды: это комплексный снос ветхого фонда, синхронизация ввода жилья с развитием социальной и инженерной инфраструктуры, закрепление правового статуса оператора КРТ.

Утвержденный президентом РФ в июле 2026 года федеральный закон наделил регионы полномочиями самостоятельно распоряжаться участками федеральной собственности в границах КРТ. Логика очевидна: консолидация земельных ресурсов и управленческих функций в одних руках существенно ускоряет градостроительное обновление.

– И при этом вектор смещается в сторону сектора индивидуального жилищного строительства?

– В этом и заключается ключевой разворот "всероссийской реновации". Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в структуре совокупного ввода жилья вплотную приблизилась к 60%, в частных домах проживают 41,2 млн человек. Драйвером столь динамичного роста стал комплекс системных государственных решений: льготное ипотечное кредитование, допуск строительства на землях крестьянско-фермерских хозяйств, масштабирование механизма счетов эскроу на сегмент ИЖС и другие преференции. Инструментарий градостроительных практик КРТ сейчас адаптируется под реальные точки роста строительного сектора ИЖС.

– А что не так с частной застройкой? Она же по определению комфортнее многоэтажных микрорайонов.

– Безусловно, однако хаотичное развитие территорий СНТ и коттеджных поселков создает серьезные риски и для их жителей, и для смежных районов. Наиболее острой проблемой остается дефицит энергетических мощностей: целые поселки функционируют в режиме постоянных аварий и отключений. Сюда же относятся бесконтрольное бурение водозаборных скважин, несанкционированный слив стоков на рельеф и критически узкие проезды, блокирующие доступ экстренных служб. Гражданин приобретает локальную "территорию комфорта", а на деле получает объект с огромными эксплуатационными проблемами.

– В таком случае почему девелоперское сообщество относится к КРТ настороженно?

– Вектор реформы задан на федеральном уровне, однако основная финансовая и организационная нагрузка ложится на субъекты РФ. В наиболее уязвимом положении оказались малые города: у местных бюджетов отсутствуют средства на расселение аварийного фонда без федеральной поддержки. Согласно опросам девелоперов (данные CMWP), 45% респондентов называют наиболее проблемным этапом согласование градостроительных параметров, а еще 19% оценивают экономику таких проектов как высокорисковую. Сейчас доля КРТ в совокупном вводе жилья составляет около 2,8%. Цена регуляторных пауз очевидна: застройщики игнорируют нерентабельные торги, а граждане годами остаются в ветхом жилье.

– Не возникает ли ситуация, при которой возведение социальной инфраструктуры необоснованно перекладывается на девелоперов?

– Ранее подобная тенденция действительно прослеживалась. Однако есть примеры эффективного решения, и показателен здесь опыт Московской области. В регионе сначала проводят глубокий градостроительный анализ территории, а затем утверждают ключевые параметры застройки. Где нет дефицита мест в школах и детских садах, там оператора освобождают от социальных обременений. При наличии потребности застройщик безвозмездно передает муниципалитету земельный участок, но не финансирует сами строительные работы. Это обеспечивает адресное появление соцобъектов.

– Какие условия необходимы для раскрытия полного потенциала КРТ?

– Базовый правовой инструментарий уже сформирован. Ключевой вопрос лежит в плоскости правоприменительной практики. В некоторых регионах КРТ до сих пор нередко воспринимается как дополнительный административный барьер. Опыт Подмосковья доказывает обратное: градостроительное развитие начинается с комплексного аудита территории и фиксации прозрачных правил игры. Качественная предпроектная подготовка стабилизирует экономику проекта, минимизирует риски и исключает конфликты между инвестором, государством и гражданами.

Конкурентное преимущество получает не тот, кто форсирует стройку, а тот, кто инвестирует в стратегическое планирование. Создание устойчивой, комфортной среды и привлечение капитала возможны только при соблюдении единых профессиональных стандартов, которые превратят КРТ в прогнозируемый и эффективный инвестиционный институт.